土地流转是出现在法律明文规定中的名词，就是指的将土地的所有权，承包权和经营权分离，实现规模化现代化农业生产种植，这是国家现在目前积极倡导积极推进的一种方式，土地托管是什么形式呢？在法律上尚无这一次可能也类似于土地流转吧，你需要把主力托管的意义明确化之后，我们才能做相应的分析。
土地合作开发模式大体有以下几类，第一种风险最低：
1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。
2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。
3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。
4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。
5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。
为什么加入托管合作社就能增产呢？邓州市众哈哈农业种植合作社理事长张朝合说，粮食增产主要在于良好的管理。众哈哈合作社采用的是“统一耕地、统一测土配肥、统一供种、统一播种、统一病虫草害管理、统一收割、统一收购、分户结算”的经营模式。合作社建有自己的实验室、配肥站，还长期聘请邓州市的3名农业专家作技术顾问，种子全部由邓州市种子公司提供，走科学兴农的道路。
张朝合介绍，农户土地交给合作社统一管理，打破了一家一户田块之间的界限，使原来田块之间10厘米左右宽的“地山沟”也能种上庄稼，同时，土地交给合作社，方便合作社大面积统一管理，降低了农药、肥料、田间用水等生产资料的投入成本，使入托农户增产又增收。
南阳中豫花生专业合作社邓州分社经理鲁占杰告诉记者，合作社通过专业化的规模经营实现了节支增收。合作社可以直接从厂家采购良种、无公害农药，比农民自己购买便宜许多；采取集约化管理，提高了耕种管理效率；推广的良种，统一防治病虫害，都为增收增效提供了保障。原来种粮食都是靠天收，现在有良好的管理和农业技术指导，不出意外的话，比起原来产量是会增长的。
农村土地承包经营权流转的方式主要有：转包、出租、借用、互换、转让、入股等。土地转让是实现土地流转的一种方式。
